Incluso en el mejor de los casos, los reajustes del alquiler del valor de mercado en los arrendamientos de terrenos han sido notorios por causar disputas entre los propietarios de edificios y los arrendadores del terreno debajo de ellos.

Y luego está lo que está sucediendo en el famoso Lipstick Building, donde el coronavirus ha provocado un número creciente de problemas que comenzaron en mayo. Fue entonces cuando el propietario del edificio de oficinas, una sociedad liderada por la Argentina Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima, o IRSA, no cumplió con los pagos de arrendamiento del terreno.




Esto provocó que Ceruzzi Properties, que arrienda el terreno debajo de la torre de 34 pisos a IRSA, no hiciera un pago de la hipoteca al mes siguiente, y el préstamo de CMBS de $ 272 millones se transfirió a servicios especiales. Ese préstamo tiene ahora más de 30 días de mora, según Trepp.

La última arruga se ha presentado porque Ceruzzi y sus socios Shanghai Municipal Investment y SL Green no poseen todo el terreno debajo del edificio en 885 Third Avenue. Ahora, la LLC que posee una parcela de 5,500 pies cuadrados debajo del edificio, frente a la Tercera Avenida, quiere aumentar la renta del terreno casi cinco veces a $ 3.5 millones al año. SL Green se opone al aumento y presentó una demanda el mes pasado para que la propiedad se tasase adecuadamente, lo que probablemente arrojaría un valor más bajo y un alquiler más bajo.




De acuerdo con los términos del arrendamiento del terreno en la parcela conocida como Lote A, el alquiler anual se restablecería al 8 por ciento del valor de mercado del terreno el 1 de mayo. El alquiler del terreno para los próximos 20 años se determinaría mediante una tasación de el valor de la tierra en 2020.

La LLC, llamada 3 Company, sostiene que dos tasadores ya habían acordado el valor de la parcela a principios de marzo. Pero SL Green, que tiene una participación accionaria preferente de 135 millones de dólares en la sociedad Ceruzzi, argumenta que el proceso de tasación no se concluyó correctamente.

En opinión de SL Green y Ceruzzi, 3 Company se basa en un acuerdo no escrito entre dos tasadores, poco antes del inicio de la crisis del coronavirus. SL Green y Ceruzzi llaman a la medida “un intento desesperado y tardío de evitar”, teniendo en cuenta el efecto de la pandemia en los precios inmobiliarios, “y la depresión económica que ha resultado de ello”.




Según el contrato de arrendamiento del terreno, para determinar una valoración justa de la propiedad, el inquilino y el propietario debían nombrar un tasador cada uno, y si los dos no podían llegar a un acuerdo dentro de los 30 días, un tercer tasador “neutral” habría para ser traído para resolver el asunto. La petición de SL Green sostiene que el plazo de 30 días expiró hace mucho tiempo, ya que los tasadores fueron seleccionados por primera vez en octubre pasado.

El incumplimiento de IRSA complicó aún más las cosas. Debido a que el propietario del edificio era responsable de cubrir los pagos del alquiler del terreno a la Compañía 3, IRSA originalmente seleccionó un tasador en nombre de Ceruzzi el otoño pasado. SL Green sostiene que el incumplimiento de IRSA acabó con su interés en la determinación de tasación y que el tasador que había seleccionado debería ser reemplazado.

En una carta del 5 de junio, los abogados de 3 Company rechazaron la decisión de SL Green de nombrar un nuevo tasador, calificándola de “inaceptable, inadecuada y sin fundamento”. El arrendador dice que el nuevo valor tasado del Lote A es de más de $ 44 millones, lo que da como resultado un alquiler anual del terreno de $ 3.5 millones, un aumento significativo con respecto al monto anterior de $ 759,000 por año.




No llores por mí Argentina

Antes de no lograr el pago de la renta del terreno de mayo, la asociación de IRSA, que también incluye a los fundadores de Guess, Paul y Maurice Marciano, ya había estado en una posición financiera difícil durante algún tiempo, según muestran las divulgaciones públicas.

Según la última presentación anual de IRSA ante la SEC, la sociedad registró una pérdida neta de $ 36,8 millones en la propiedad para el año que finalizó el 30 de junio de 2019 y un déficit en el balance de $ 215 millones.

Si bien la renta del terreno base antes de los reajustes recientes era de alrededor de $ 18 millones al año, se agregó un “ajuste de renta en línea recta” de $ 27 millones para fines contables. Eso hizo que los gastos totales de alquiler del terreno fueran de $ 45,5 millones.




El inquilino más grande de Lipstick Building, el bufete de abogados Latham & Watkins, no tiene la intención de renovar su contrato de arrendamiento de aproximadamente 400,000 pies cuadrados el próximo año. El bufete de abogados representa el 65 por ciento del área de piso alquilable del edificio de 592,000 pies cuadrados y aproximadamente el 75 por ciento del alquiler base.

En abril de 2019, IRSA permitió que caducara una opción de compra sobre el terreno y Ceruzzi comenzó a comercializar la propiedad en venta unos meses después. La presentación de la SEC señala que IRSA tuvo otra oportunidad de comprar el arrendamiento del terreno por $ 521 millones el pasado mes de abril, una opción que evidentemente también ha expirado.

Ceruzzi y SL Green declinaron hacer comentarios. Los representantes de 3 Company e IRSA no respondieron a las solicitudes de comentarios. (Fuente: The Real Deal)




Comunicado de IRSA

REFERENCIA: Edificio Lipstick

De nuestra consideración:

Me dirijo a ustedes en representación de IRSA INVERSIONES Y REPRESENTACIONES SOCIEDAD ANONIMA (“la Sociedad” o “IRSA”) a los efectos de informar que su vinculada Metropolitan 885 Third Avenue Leasehold LLC (“Metropolitan”) ha decidido en el día de la fecha dejar de afrontar el costo de alquiler del terreno (Ground Lease) donde se encuentra emplazado el Edificio Lipstick en la ciudad de Nueva York, entregando la administración del inmueble. Esto generará una ganancia contable de aproximadamente ARS 2.500 millones.

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